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2018年全国房地产市场总结

2019-11-23 23:03

摘要:2018年是中国经济比较困难的一年。在中美贸易战、美联储加息、财政整顿、金融去杠杆、地产调控等内外部因素的共同影响下,宏观经济进入调整期。在此大环境下,房地产市场政策调控面临的情势更为复杂,更体现了多维度因城施政的指导思想。随着市场预期逐步回归理性,调控取得阶段性效果,为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。2019年全国房地产销售面积预计略有下降,但一二线城市或企稳略有反弹,而三四线市场需求的持续性将迎来挑战。

2018年房地产市场政策调控面临的情势更为复杂。随着多维度因城施政调控取得阶段性效果,为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。一、全年政策盘点

2018年是中国经济比较困难的一年。在中美贸易战、美联储加息、财政整顿、金融去杠杆、地产调控等内外部因素的共同影响下,宏观经济进入调整期。下半年开始,消费、投资、出口三驾马车均疲软,主要经济指标频创新低。18年三季度GDP实际增速6.5%,创2009年一季度以来的低点。在此大环境下,房地产市场政策调控面临的情势更为复杂,所以相比16、17年的政策,18年政策更体现了多维度因城施政的指导思想。

中央政策坚持主线,房住不炒

从18年1月住建部负责人表态“住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的”、3月份的两会政府工作报告、7月份的中央政治局会议,到18年12月住建部工作会议强调“继续保持调控政策的连续性稳定性”,我们认为19年中央政府调控的主基调维持不变,始终坚持“房住不炒”。

图1:18年全年中央层面重点会议、表态一览

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数据来源:五矿地产整理

在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产市场调控政策更要抓紧主要矛盾。7月底的政治局会议对于房地产调控政策的表述由“遏制房价过快上涨”变为了“坚决遏制房价上涨”,是对市场认为降准降息利好楼市预期的打压,避免各级政府和市场对于政策误读,导致释放的货币流入房地产市场而非实体经济,政治局对表述进行了升级,主要起到警示作用,政策宣誓意味更浓。

地方政策以稳为主,因城施政

地方层面上,始于16年的调控周期,在中央层面强调因城施策及政策连续性的背景下,18年调控与改善性政策持续落地。在限购限售方面,2018年限购、限售新增或升级的城市数量约为2017年的一半,前期效果明显导致城市数量有明显减少,但具体的政策调控力度不减。例如承德对落户不满一年的限制购房资格,海口对法人限售等。

在价格管制方面,一二线重点城市继续加强管理,严格执行商品房价格备案制度。从价格管理政策发布的数量上看,2018年20余省、市出台了价格管理措施。相比2017年明显减少,但仍是2016年的2倍,部分城市也取消了一刀切的限价政策。整体来看,2018年各地价格管理更加注重结合市场变化进行优化。

但是受复杂外部环境影响,各城市的调控思路开始分化。首先,部分城市采取人才新政减小限购压力,例如海南、浙江、苏州、郑州、洛阳、珠海等省市出台措施保障引进人才的居住需求,成为本轮人才引进的亮点。其次,部分城市根据自身房地产市场状况,优化调控,保持市场平稳运行,18年12月19日,菏泽为抑制二手房价格过快上涨,取消本地居民限售2年、非本地居民限售3年的规定,成为全国首个取消限售政策的城市,同时对优质房企预售资金不再监管。此外,广州对商服类物业的限售政策部分放松,青岛高新区则停止购房摇号。综合来看,部分城市对调控进行弱化、优化,是根据自身市场运行情况进行局部的优化,本质上是为了保持市场稳定运行,并不是全面放松,而是因城施政指导思想的深度体现。

图2:2016年以来各月出台政策频次

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数据来源:中指数据整理

棚改政策调整

2018年年中,棚改叫停传闻不绝于耳,但根据新的棚改三年攻坚计划,2018-2020年三年计划完成棚改1500万套,2018年开工任务580万套。住建部2019年1月公告,2018年全国各类棚户区改造开工626万套,超额完成年度目标任务,完成投资1.74万亿元。

可以看出,棚改总量并没有变化,但是货币化安置有了较大调整,整体基调定为:因地制宜推进棚改货币化安置。在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。可以预期的是,未来货币化安置比例将逐步降低,2020年后棚改将基本完成收尾任务。

多层次供给不断发力

政府继续发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。住建部发布通知要求一线、二线城市要在2018年底前编制完成2018年-2022年住房发展规划,调整住房和用地供应结构,提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,热点城市住房用地比例应不低于建设用地的25%,力争用3-5年时间,租赁住房和共有产权住房用地供应在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

各地也纷纷出台相关政策,例如北京未来三年仍将供应约600公顷集体土地用于建设集体租赁住房,限价房也会通过一定机制转为共有产权住房,同时集体建设用地建设共有产权房的办法也在推进中。西安提出严格落实居住用地“两个20%原则”,即20%的居住用地用于公共租赁住房,20%的居住用地用于共有产权住房的建设。二、商品房市场情况

整体成交再创历史新高

2018年的全国整体商品房销售仍保持了一定韧性,总体呈现先抑后扬再回落的态势。2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

2018年商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

虽然商品房销售额与商品房销售面积全年都保持了同比正增长,但可以看到单月销售面积自9月开始持续负增长,12月单月销售增速扭转了跌幅扩大的趋势,主要是货币宽松对房地产市场起了一定支撑。

图3:全国商品房销售面积与销售额增速

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数据来源:国家统计局

整体均价稳定上涨

2018年商品房销售面积同比增长1.3%,而销售额增长12.2%,表明商品房销售均价有了近10%的增长。

从中指数据持续公布的百城价格指数来看,百城住宅价格累计上涨5.09%,涨幅较2017年回落2.06个百分点。18年全年每月环比增速仍在0%上,增速从7月开始逐月下滑,12月环比增长0.25%,增速创下近4年新低。7月政治局喊话,成为“压倒骆驼的最后一根稻草”,房价上涨预期已经大幅扭转,导致了百城均价增长逐步放缓。

图4:百城价格指数

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数据来源:中指数据

各线城市成交量分化

分城市看,一线城市楼市总体成交量相比2017年微降2.2%,二线城市楼市总体成交量同比上升7%,三线城市楼市总体成交量同比下降12%。

一线城市成交规模趋稳。2018年,4个一线城市商品住宅月均成交面积约360万平方米,同比下降2.2%左右。其中一、二季度延续2017年下行趋势,同比继续下降,尤其一季度受政策高压影响,降幅显著,三季度以来随着中低端产品的集中入市,供应明显增加,成交同比止降转增,2018年广州深圳成交同比均增长,北京月均同比下跌最大,达到-17.9%。

二线代表城市市场延续分化格局。2018年,36个二线城市商品住宅月均成交面积约2784万平方米,同比增长4.3%,内部市场延续分化格局。其中,海口下降超七成,领降二线城市,成交规模历史同期最低;重庆市场月均成交面积为292万平方米,处历史同期最高,同比增长近一成,无锡成交同比增长超七成。

三线代表城市市场降温明显,成交同比下降。超六成城市成交同比下降,市场降温明显。其中,汕头、莆田各季度成交同比均下降;徐州、绍兴、宿州等三线城市2017年得益于棚改货币化政策,市场火热,成交规模达历史同期最高,2018年受各类需求趋弱影响市场降温,全年成交同比均下降。

各线城市均价涨幅收窄

分城市看,2018年各线城市累计涨幅均收窄,三线城市累计涨幅回落最明显。

图5:各级城市住宅均价累计涨幅对比图

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数据来源:中指数据

一线城市调控持续高压,价格趋稳。2018年累计上涨0.4%,涨幅较2017年收窄1.02个百分点,北京全年累计上涨0.2%,较2017年大幅收窄2.06个百分点。二线代表城市2018年房价累计上涨7.84%,较2017年收窄1.54个百分点,环比涨幅连续20个月在1%以内,其中,厦门、济南、兰州连续三个月价格回调。三线代表城市2018年累计上涨8.53%,较2017年收窄3.79个百分点,累计涨幅收窄幅度在各线城市中最显著,12月,有25个三线城市价格环比下跌,下跌城市数量较上月增加4个,其中超七成城市累计涨幅较2017年均收窄,惠州、珠海、廊坊更是价格累计下跌。

小结

整体房地产市场上,销售面积与销售额客观上都属于绝对高位,在高基数效应下,未来出现同比为负的情况是完全可以预期的。但分城市看,不同级别城市分化越趋明显,一二线已存在止跌企稳迹象,三四线在今年才开始下滑,在此种对冲效果下,全国房地产销售面积预期会有个位数百分比的下跌幅度。三、土地市场情况

2018 年,土地市场供需继续放量,全年增速前高后低,随着资金压力增加、预期改变,下半年土地市场逐渐冷清。

供求继续增长

根据中国指数研究院统计,2018年全年300城市土地供给建筑面积合计241560万平米,同比2017年增长25%,其中,一线城市6632万平米,同比下降6%,二线城市87049万平米,同比增长19%,三四线城市147877万平米,同比增长30%。

成交方面,2018年全年300城市土地成交建筑面积合计196648万平米,同比2017年增长17%,其中,一线城市6240万平米,同比下降6%,二线城市73659万平米,同比增长15%,三四线城市11674万平米,同比增长19%。

图6:300城市推出与成交情况

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数据来源:中指数据

楼面价与溢价率走低

住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。2018年全国300个城市各类用地成交楼面价为2143元/平方米,同比下跌11.6%。其中,住宅用地成交楼面价为3772元/平方米,同比下跌7.8%;商办用地为2281元/平方米,同比下跌5.3%。

特别是2018年下半年,在流拍不断加剧的情况下,全国300个城市住宅用地成交楼面价仅为3630元/平方米,同比下跌15.1%。溢价率方面,2018年全国300个城市各类用地平均溢价率为13.2%,较2017年下降15.6个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为14.8%,较2017年下降18.9个百分点;商办用地平均溢价率为7.6%,较2017年下降4.9个百分点。

图7:300城市土地成交均价与平均溢价率

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数据来源:中指数据

流拍数量历史新高

2018年以来,土地流拍数量明显增加。由于资金逐渐收紧,加之土地出让时附加条件逐渐增多,竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,部分附加条件过多的地块以及非优质地块受到了房企的冷落。

2018年全国300个城市共流拍923宗住宅用地,总规划建筑面积为10709万平方米,约是2017年流拍地块总规划建筑面积的3.6倍。从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为9.0%,为2010年以来的最高值。

图8:2010年至2018年全国300个城市住宅用地流拍情况

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2018年一线城市共流拍15宗住宅用地,合计流拍面积为145万平方米,流拍面积占300城总流拍面积的比重为1.4%,其中广州、北京各流拍7宗;二线城市共流拍263宗,合计流拍面积为3329万平方米,占比为31.1%,其中合肥与石家庄各流拍19宗住宅用地,位居二线城市流拍宗数之首;三四线城市共流拍645宗,合计流拍面积为7235万平方米,占比为67.6%,其中遵义流拍数量最多。

另一方面,部分附带条件过多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍后,政府对部分地块调整出让条件使其重新入市,重新入市的地块附加条件较少,起拍价也可能降低,这都为拍地带来了一定机会。换而言之,流拍数量和流拍率的提高对于房企土地投资反而是契机,有利于打消部分政府不切实际的出让计划,让利于市场。四、2019年展望

市场预期已逐步回归理性,调控取得阶段性效果,为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,既要坚持楼市调控的大方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点,适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展,避免市场波动过大,“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变,抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。

2019年,全国房地产销售面积在高基数和需求回落的影响下,预计略有下降,但因“因城施策”调控思想及各线城市市场周期阶段不同,一二线城市商品房销售面积应企稳略有反弹,而三四线市场过去三年从复苏走向全面繁荣,在棚改支持力度渐弱的环境下,需求的持续性会迎来挑战。整体来看,我们认为市场会呈现前低后高的趋势。而对于价格,在销售承压的大环境下,房价下行压力加大,但基于市场库存处于筑底阶段并未显著回升,低库存将抵消部分下行压力,随着库存回补,压力会继续加大,百城价格指数环比涨幅料会出现在0%附近震荡的态势。

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